??番外篇--房价要凉?

??近期,关于房价要凉的话题不断涌出,土地流拍、二手房降价销售、新房开盘有剩余等等市场反馈,可以借此而言房价要凉么?

??徐州土地市场暂未出现大规模流拍,或者说优质地块流拍的情况。

??由于土地供应断档,7、8月份,徐州主城区少有住宅地挂牌,优质住宅地更是少之又少。主城区7、8月份,仅1宗优质地块成功出让,为华东机械厂一期A地块,楼面价超9300元/㎡,同区域内在售项目万科翡翠天御、海尔滟澜公馆拿地楼面价仅5开头。

??截至目前,主城区未有新涉宅地块挂牌,也就说,整个9月份,徐州主城区将没有住宅地成交,这或许与10月1日起,徐州出让涉宅地块成品交付的新规有一定关系。

??而铜山区更是时隔70天,终挂1宗住宅用地。出让时间为9月28日,那么铜山区域整个9月份也仅此1宗地块出让,地块位置相对较偏。

??贾汪区9月确实有14宗地块集中出让,挂牌时间为8月9日,出让日期为9月11日,按照挂牌、出让时间规律,贾汪9月份也仅此一批涉宅地,而此批涉宅地要求较高,结合周边在售项目来看,竞得单位是谁,也将在意料之中。

??总体而言,土地方面,徐州市区近期并未有完全市场化的成交结果,由全国土地流拍的增量去嫁接徐州市场,或有一定的滞后性,但短期内,土地市场并不会退温。

??为何?

??部分品牌房企进驻已久,而手中握的土地库存并不高;新进品牌房企土地库存更是堪忧,虽然合作开发是趋势,但手中有地才是硬道理,打一枪换一个地方?品牌房企做不出来。

??结合下半年推介地块来看,仍有一批优质地块推出,对于房企来说,具有一定诱惑力。

??三个月的断档期,之后的涉宅地成品交付,也有一定的溢价空间,对于有拿地需求的房企来说,一旦土地释放,拿地的积极性还会存在,降温的可能性不大。

??二手房降价销售,个别现象。

??新房二手房价格倒挂,并且悬殊较大,个别房源的降价销售还形不成气候,据二手房中介人员介绍,7、8月份成交量虽有下滑,但成交价格还是在小幅上涨,尤其是热门区域。而金九银十的到来,中介人员对成交量还是比较看好。

??此外,8月领取销许的项目中,部分项目备案价格均有小幅上涨,开盘售完现象已经不在,但剩余部分1楼或者顶楼房源以及大户型房源,对项目整体销售情况并无多大影响,热销依然存在。

??二手房价格小幅回落并不代表房价要凉,新房价格回落、购房难度降低才是房价回归理性的标志之一。只有新房价格下来了,并且购房难度降低了,二手房市场倒挂的现象自然减弱,届时,才是二手房大规模降价的开始。

??开盘有剩余刚刚也提到,个别项目的价格问题。个别项目存在较大销售难度,与项目本身备案价格偏高,并且高于周边在售项目均价有关。大部分项目还是处于热销阶段,金九银十大批项目入市,其中包含比例较高的限价地项目,房源量看似在增加,毕竟4万方是硬性要求,但蓄客时间也有一定拉长,并且限价地项目的入市价格还有一定未知数(装修价格问题),如若真如广大客户所想,限制装修价格且较低,那么,这批限价项目的性价比也就有所提高,持币入市的客户很有可能一拥而上。

??此外,棚改方面,2018年徐州几个区域都有所涉及,货币化安置也创造了部分购房需求。

??房价终会回落,但不是现在,乐居君认为房价短期还会缓慢上涨,但主导权开始偏移,由强势的卖方市场逐渐向买房市场靠拢,持币观望的多了,市场清晰度更高了,借用朋友圈的一句话,常态化营销回归的时机到了,拼实力的时候到了,要出干货了!

-----以下是一周楼市-----

??8月最后一周,金九前小高潮已退去,领取销许的多个项目房源均已入市。中梁香缇公馆西侧地块4栋高层签约、湖悦天境4栋楼加推、维维紫悦台收官房源5#也已开始签约;市区仅1宗医疗用地成交,未有新地块挂牌。

??1.开盘篇--3盘加推 别墅、洋房和高层

??据新浪乐居数据监控统计显示,2018-11-14-9月2日徐州主城区(不含贾汪)3个楼盘加推新房源,其中一盘为线上开盘。

??湖悦天境7-11#五栋楼176套洋房基本售完,均价10600元/㎡;

??维维紫悦台5#楼为收官房源,36套洋房已开始签约;

??宝龙观邸36套排屋房源开始签约,另有双拼、类独栋及商铺将加推。

??2.预售篇--仅1个项目领销许

??据新浪乐居数据监控统计显示,2018-11-14-9月2日徐州主城区(不含贾汪)仅1个项目中梁香缇公馆领销许,且为西区刚需盘,并已推出入市。

??中梁香缇公馆位于西区大彭路南侧,两宗地块分别位于雨润新城东西两侧,目前在售房源均为西侧地块,截止目前,西侧地块仅剩1栋17#楼,其余房源均已加推。东侧地块房源已开启预约。

??3.土地篇--新城区肿瘤医院尘埃落定

??8月最后一周,徐州城区无土地挂牌,无涉宅地成交。

       8月28日,新城区Q4-3地块出让,中固医院管理(徐州)有限公司4100万元底价竞得,地块规划为医疗卫生用地,使用权面积54608.5㎡。

??地块曾于5月29日流拍,后重新挂牌。

??该项目按江苏省三级甲等肿瘤专科医院标准建设高水平肿瘤治疗专科医院,需配套诊疗中心、康复医养中心、高级护理区、医疗培训及医院附属配套等功能区。